金融支持房地产力度加大 经营性物业贷款用途阶段性放宽

经营性物业贷款用途拓宽

据了解，经营性物业贷款，是指商业银行向持有已竣工验收合格、办妥不动产权证书并投入运营的综合效益较好的商业性房地产的企业法人发放的，以经营性物业为抵押，实际用途投向物业本身或与房地产相关领域的贷款。商业性房地产包括但不限于商业综合体、购物中心、商务中心、写字楼、酒店、文旅地产项目等，不包括商品住房、租赁住房。

经营性物业贷款可用于承贷物业在经营期间的维护、改造、装修等与物业本身相关的经营性资金需求，以及置换借款人为建设或购置该物业形成的贷款、股东借款等领域，不得用于购地、新建项目或其他限制性领域。

此次《通知》明确，2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，全国性商业银行在风险可控、商业可持续基础上，还可发放经营性物业贷款用于偿还该企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域相关贷款和公开市场债券。

北京商报记者注意到，在《通知》正式发布前，监管机构已对此进行了“预告”。在当日国新办新闻发布会上，中国人民银行行长潘功胜谈及有序化解重点领域风险时表示，“近日，人民银行将联合金融监管总局出台完善房地产企业经营性物业贷款的有关政策，支持优质房企盘活存量资产，扩大资金使用范围，改善流动性状况”。

易居研究院研究总监严跃进认为，《通知》的发布说明了金融支持房地产的力度加大，且更加全面，既是为了解决房企融资需求，又有利于防范化解风险。此次《通知》总体是在服务实体经济的大框架下进行的，对于商业办公等企业的资金状况改善具有积极的作用。

仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监庞溟表示，《通知》的出台，是为了支持优质合规房企，通过盘活以综合效益较好的商业地产、经营性物业为代表的存量资产，改善流动性状况、增加资金融通渠道、扩大资金使用范围、提升资金使用效率，以更好地、一视同仁地满足不同所有制优质房企合理融资需求，更好地落实改善优质房企资产负债表计划，更好地带动房地产行业的现金流状况、投资活动、并购重组，回到正常发展轨道，更好地平稳、有序加快房地产企业风险市场化出清，促进房地产市场平稳健康发展。

加强风险管理

《通知》还细化了商业银行经营性物业贷款业务期限、额度要求，指出商业银行要根据承贷物业经营状况、评估价值，以及借款人及其集团公司的偿债能力、信用状况、担保方式等因素，合理确定经营性物业贷款额度。经营性物业贷款额度原则上不得超过承贷物业评估价值的70%。商业银行应结合承贷物业经营情况等因素，按照市场化原则，与借款人协商确定贷款利率及还本付息方式。经营性物业贷款期限一般不超过10年，最长不得超过15年，且贷款到期日应早于承贷物业产权证到期日至少5年。

在还款来源方面，《通知》指出，经营性物业贷款第一还款来源应为承贷物业本身的经营收入。商业银行应与借款人在贷款合同中约定资金管理账户，承贷物业经营收入原则上均应进入该账户，优先用于偿还当期贷款本息。商业银行要加强对承贷物业经营收支情况的监测，保障信贷资金安全。

为加强经营性物业贷款风险管理，《通知》明确，商业银行应将经营性物业贷款纳入对借款人及其所在集团客户的统一授信管理，强化贷款审批、发放、收回全流程管理，切实保障信贷资金安全，支持通过银团贷款模式分散风险。

招联首席研究员董希淼表示，《通知》对经营性物业贷款的用途进行放宽，可以更好地满足房地产企业的融资需求，更好地缓解房地产企业流动性问题，但政策效用如何，还需要看全国性商业银行执行情况，商业银行发放经营性物业贷款的意愿和能力如何这是关键。同时，《通知》明确贷款用途问题，但还款来源还是要看经营性物业所产生的现金流即租金。在当下经营性物业租赁市场不够景气的情况下，还款来源可能存在不确定性，部分银行加大经营性物业贷款投放的积极性有待进一步激发。

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