特发服务2023年半年度董事会经营评述

特发服务（300917）2023年半年度董事会经营评述内容如下：

一、报告期内公司从事的主要业务

　　（一）公司主要业务及产品

　　公司以综合物业管理服务为核心业务，专注于为客户提供专业、高端、定制化的后勤保障服务，通过不断深化客户需求、作业场景及服务标准的研究，满足客户全周期的服务需求管理。目前，公司已形成以综合物业管理服务为核心，政务服务及各类增值服务协同发展的经营模式，多元化发展的格局逐步形成。其中主要从事的业务如下：

　　1.综合物业管理服务

　　主要是指基础的综合物业管理及后勤保障服务。其中，园区物业作为战略引领，商写、住宅及公共物业协同发展，共同夯实公司发展的根基。公司在聚焦上述“四大航道”的同时，不断探索新业态、谋求新领域的发展与突破，报告期内通过股权投资方式成功进军水电物业领域，同时持续跟进政府公建类、大型商企等领域市场机会，实现市场版图的拓展和延伸。

　　(1)园区物业

　　公司园区物业管理服务主要面向各类园区、商务办公楼宇等，提供的服务内容包括设施设备管理、安全消防管理、环境服务、综合服务、空间管理、分包商管理等，代表项目包括华为全球总部物业服务项目、阿里巴巴全球总部物业服务项目等，在管项目分布深圳、成都、廊坊、武汉、上海、东莞、刚果金等地。

　　(2)商业物业

　　公司为商场商厦、酒店等商业物业提供包括前期介入及接管验收、客户入住、装修管理、开业保障、环境管理、消防安全管理、停车场管理、建筑及设备设施管理、应急管理等服务。代表性项目包括深圳特力水贝珠宝大厦等。

　　(3)住宅物业

　　公司为多层住宅、高层住宅等住宅物业提供包括前期介入及接管验收、案场管理、业主入伙管理、装修管理、客户管理、环境管理、设备设施维护、秩序维护、消防管理等服务。代表性项目包括深圳特发天鹅湖畔管理处项目、特发和平里花园管理处项目、特发小区管理处项目等。

　　(4)公建物业

　　公司为学校、医院、口岸、街道及政府公共配套服务场所等公共物业提供包括秩序维护、保洁绿化、设备设施管理、小型物业工程管理等服务。代表性项目包括深圳口岸管养服务项目、北京大学深圳医院项目、深圳国际交流学院项目等。

　　(5)能源物业

　　公司于报告期内通过参与天鼎物业增资扩股项目投资，正式进入水电物业领域，该业务属于能源物业范畴，主要为水电站厂区和营地提供包括秩序维护、绿化、保洁、设备设施管理等基础物业管理及车辆租赁、驾驶员劳务、会务培训等配套后勤保障服务。

　　2.政务服务

　　公司政务服务主要包括工商行政管理与质量监督、社保、税务、不动产登记、公安出入境等相关配套政务服务大厅审批业务类的窗口收件、咨询引导、帮办服务；软件开发、系统建设与管理等政务服务支撑、配套的信息化产品服务；党委、政府职能部门的档案管理、大型会务接待等个性化服务。未来，公司将持续借助移动互联网、人工智能等技术手段力量，探索政务服务大管家的服务模式，不断增强政务板块的服务黏性。

　　近年，公司通过在湖北恩施、黄石、荆门、广东深圳、汕头、山东东营以及天津等地先后承接政务类服务，已逐步在项目专业化、标准化等方面形成成熟的业务模式。

　　3.增值服务

　　公司提供的增值服务主要包括小型整改、资产受托管理、公共资源委托管理服务、维修维护服务等。公司与多家合作商在小型整改服务领域建立了合作关系，在智慧停车管理服务中开展了多项创新举措。

　　（二）报告期内开展的主要工作

　　2023年上半年，面对复杂的外部环境和市场多重压力，物业行业营收规模化发展速度放缓，由最初的高速增长阶段，逐步回归理性，转向聚焦优势领域的高质量发展阶段。期间，公司始终坚持“深耕主业稳经营、多元开拓增市场”的战略布局，在市场拓展、投并购、信息化建设等方面取得积极进展，推动管理服务提档升级，阶段性完成各项指标任务。

　　报告期内，公司实现营业收入11.30亿元，较上年同期20.95%；实现归母净利润6,014.46万元，较上年同期增长3.85%，保持各类经济指标稳健增长，推动各项重点工作高效落实。

　　1.市场拓展情况

　　在行业竞争情况愈发激烈的情况下，公司通过不断深挖服务业态价值，成功拓宽业务“新赛道”，上半年新拓展项目27个，其中物业类新增项目20个，政务类新增项目7个，进一步夯实了综合物业管理服务为核心，政务服务、增值服务协同发展的经营模式，持续贯彻多元化发展之路。

　　报告期内，园区物业领域，新中标青岛海信信息产业园项目，是海信全国最大的电子信息产品制造中心，该项目的成功中标进一步填充了公司大型产业园的服务场景。此外，公司成功续签华为在华北、华南区域数据中心项目。新业态领域，深圳市政园林管理所罗湖绿道和公园管养服务项目的顺利接管，为公司进军市政公建领域并在城市运营服务业务布局上打下坚实基础。

　　2.投资并购方面

　　公司在报告期内参与了四川大金源天鼎物业管理有限公司增资扩股项目的竞争性谈判，并被选为最终的投资方。天鼎物业拥有多年水电物业领域服务经验，其主要客户国能大渡河流域水电开发有限公司是集水电开发建设与运营管理于一体的大型水电开发公司。参与该项目投资将有助于公司快速切入水电物业业务，进一步谋求在能源物业领域的发展突破。

　　3.科技升级方面

　　公司持续加大信息化投入力度，实施路径得到进一步明晰，通过成立科技转型专项工作小组，对标行业推动公司科技化升级工作。期间，公司加快实施智慧物业应用（一期）建设，目前已有20个试点项目上线系统且运行顺利，为后期所有物业项目的上线运行奠定基础。

二、核心竞争力分析

　　（一）公司整体竞争力

　　1.品牌优势

　　公司作为国企背景的第一家上市物业企业，凭借扎实的基础服务、稳定的运营管理、良好的合同履约情况，积累了华为、阿里巴巴、腾讯、中国移动（600941）、字节跳动、国家电网等众多优质客户资源，获得“2023中国物业管理上市公司20强”、“2023中国上市物企投资价值TOP5”、“金牛最具投资价值奖”、“国企民生口碑奖”等荣誉，行业影响力及品牌美誉度得以进一步提高。作为一家具有国资背景的上市物业企业，公司在获取优质政府公建、城市服务等类型项目时有着先天的优势，体制内资源的协同相对较为便利。

　　2.市场化发展优势

　　公司自成立以来坚持深耕第三方市场，90%以上的项目是通过公开招投标方式取得的，市场化程度深、范围广、对关联方资源的依赖性小，能够充分激发企业活力、适应市场化发展。此外，公司凭借“以客户为先、以服务为本”的服务理念，已拥有专业的市场化运营团队和高效的市场化运营机制，能够帮助公司快速并充分适应市场的变化及发展，形成多业态的拓展能力，实现经营规模和经营业绩的稳健增长。同时，公司已完成混合所有制改革并通过实施管理层和核心骨干持股，以“强激励、硬约束”的考核模式，建立市场化的激励机制，为公司的可持续发展奠定基础。

　　（二）物业管理业务竞争力

　　1.丰富园区物业管理服务经验

　　公司所从事的园区一体化综合物业管理服务相较传统的住宅物业业务有着更高的准入门槛，对从业人员的综合素质和专业能力也有着较高的要求。公司凭借多年来深耕园区物业积累的丰富经验，在细分市场上有较高的知名度，同时手握华为、阿里等高端园区资源，能够快速响应园区客户需求并给出针对性服务方案，在园区物业服务竞争中具备先发优势。

　　2.专业的项目运营团队

　　公司一直以来关注内部核心团队的管理和打造，拥有完整的梯队化管理团队，管理人员在公司核心客户项目上有着丰富的项目管理经验和行业经验。其中，公司专业项目团队包含项目管理，设备设施运维及环境保障、安全消防、综合客服等业务管理，项目团队中的专业人才具备良好的创新、拼搏及奋斗精神。同时，公司建立了完善的培训体系，针对不同层级的员工培训计划，进一步提升人员管理水平。良好的企业文化与有效的员工晋升渠道被广泛认可，使公司拥有一批忠诚度高和责任感强的员工。专业化的员工、稳定的项目管理团队及高效的客户需求响应速度，不断给客户带来高品质的服务。

　　3.多业态的拓展能力

　　公司稳步实践市场投拓与股权投资双线并举的市场拓展模式，持续丰富自身业务结构，打造多业态发展格局。报告期内，公司创新性的进入市政园林管理及公园管养等服务项目，与多家半导体行业巨头建立了物管合作关系，新中标青岛海信信息产业园项目（80万�O），进一步填充了公司大型产业园的服务场景。此外，通过增资天鼎物业正式进军能源物业领域，不断探索并拓宽业态发展新赛道，通过高效有序的布局发展，打造了健康、可持续发展的市场核心竞争优势。

　　4.服务标准化的应用

　　公司高度重视标准化体系建设。一是编制了园区类、商业类、住宅类三大服务标准流程，实现了服务标准、流程、制度的快速复制与输出，为项目日常运营和新项目承接提供了有力的支持和保障。二是发布了物业服务视频化标准以及政务、商务类服务可视化标准，重点关注服务细节规范，强调构建高效协同的品质管理体系，并通过定期考核等方式确保标准在全国项目的落地应用，引领服务品质提升。

　　5.智能化管控手段

　　公司紧跟业务实际需要，不断丰富和完善自有平台系统的功能实效，通过信息化、智能化手段加强日常业务监督管理。目前已全面上线财务共享平台系统，实现了现代化财务管理模式的转变升级；优化人力资源管理系统，做强员工考勤及考核管理，极大提高了人员管理效率；开展智能化项目运营试点，用科技力量和智慧手段促进现场管理的提质增效，引领各项业务高质量发展。

三、公司面临的风险和应对措施

　　（一）市场竞争风险

　　近年来，物业行业在不少企业的恶意竞争下愈发紧张，激烈的行业竞争在一定程度上冲击了公司外拓发展的市场空间。此外，除去原有的专业物业管理方面的竞争对手，在其他业务细分领域，具有科技属性企业也加入了行业竞争，对公司现有业务开展和后期业务拓展等方面带来了压力。

　　作为多年服务于头部互联网企业的“IFM大管家”，公司在市场拓展方面将主动拥抱细分市场的创新性，依托大客户强科技属性，不断探索传统物管服务科技升级的更多可能性。其次，公司将持续借助资本市场的支撑作用，大力推进以“市场投拓+投资并购”双引擎驱动的发展模式来持续保持自身的高质量发展。

　　（二）人工成本与履约风险

　　目前，公司主营业务成本占比较大的仍是人力成本，行业激烈的竞争局势与人工成本的不断上升使得公司的人力资源储备即将面临严峻考研；另一方面，为应对客户陆续出现专业要求、需求增长等情况，对项目人力的人员管理提出新的挑战。

　　为应对上述风险，公司今后将积极推动科技转型升级的步伐，提升自身信息化、智能化的融合水平，借助科技力量替代部分人工，实现运营管理的降本提效，通过产品创新和服务升级，优化服务质量，增强客户体验，提升业主满意度，保证优质的客户口碑和良好的履约评价。

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