颠覆认知! 美国商业地产即将面临“供不应求”?

悲观分析师们关于陷入“需求寒冬”的商业地产的预测数据显示，未来市中心大量写字楼将被清空，写字楼里的许多白领工作将不复存在，多达三分之一的写字楼可能会彻底消失。然而，有机构预计，在未来几年，顶级商业建筑将面临供不应求的局面，顶级Class A商业地产建设量将创下新低。

除了高利率压力下商业地产需求急剧放缓，美国各地的商业房地产市场还将面临更多的痛苦，比如即将到期的债务需要在高利率基准下进行再融资，并且在多数员工转向居家办公的背景下还有一波租约即将到期。然而，知名房地产情报公司CoStar Group向一些顶级公司发出了一个乍一看似乎与市场直觉看似完全不符的重磅信息：接下来一段时间，我们要为办公空间短缺做好准备。

是的，CoStar Group发布的警告关于供应而不是需求压力:在整个美国市中心区域的商业房地产市场被多数分析师们形容濒临“世界末日”的时候，CoStar Group看到了即将出现的高端商业地产供应短缺，并强调这是全球顶级商业公司需要记住的一个关键警告。

因此，尽管整体市场可能面临挑战，但高端办公地产市场实际上可能即将面临供应短缺的局面。这种局面可能反映了商业地产市场的参与者们对现代、高品质办公空间的持续需求。

高端商业地产需求或将越来越强劲

根据CoStar Group的分析，尽管目前商业地产市场普遍预测出现空置率上升和需求下降，但实际上高端商业建筑(即Class A物业)却可能面临短缺。CoStar Group统计数据显示，年代已久的一些标志性老式建筑正在以大幅折扣出售，一些面临更高利率债务再融资压力的房东将面临困境，但今年主要房地产市场的租赁活动指标已经高于2015-2019年新冠疫情前的时期。

即将消失的写字楼将越来越多――来自全球金融服务公司TCW Group的首席执行官近期给出的预测数据则显示，多达三分之一的写字楼消失在即，因此，TCW Group预计未来几年商业地产市场上的主要参与者争夺顶级Class A级别商业空间的激烈程度就会越高。此外，有数据显示，未来几年可能有越来越多的公司回到更接近新冠疫情前预期的重返办公室这一现实，竞争压力可能比当前市场疲软的一端所显示的要激烈。

据了解，CoStar Group对即将到来的办公空间短缺的预测，主要是基于对当前租赁和建筑活动数据与近期市场历史数据进行的对比。随着办公室占用者更加仔细地审视自己的足迹，在新冠疫情前执行的一些租约即将到期的未来几个月里，全新修建的0-3年期建成的全新建筑将成为赢家。统计数据显示，自2020年初以来，它们吸引了超过1.75亿平方英尺的净新入住率，平均每季度1270万平方英尺。相比之下，2011-2019年类似房产的季度平均面积为1170万平方英尺。2008年至2010年全球经济大衰退期间，季度平均面积仅仅为1360万平方英尺。

来自CoStar Group的全美办公室领域分析总监菲尔・莫布里(Phil Mobley)表示:“就像历史上一样，即使在经济困难时期，对现代优质办公空间的需求仍然存在。”

0-3年楼龄新建筑的吸引力逐年扩大，加之建设步伐放缓愈发导致供应不足

有数据显示，新建筑吸引力逐年扩大，自2020年以来，新建建筑(0-3年楼龄)已吸引了超过1.75亿平方英尺的净新占用面积，平均每季度约1270万平方英尺。与之相比，2011-2019年间同类物业的季度平均为1170万平方英尺。这表明新建筑对租户具有较大吸引力。根据CoStar Group预测数据，新建筑的建设速度已显著减缓，导致供应不足。CoStar Group预测数据预计到2026年初和2027年中期，新建建筑的面积将大幅减少，从而导致供应短缺。

CoStar Group预测数据显示，未来办公空间供应将越来越无法支撑恢复增长的需求。目前，市场最受欢迎的0-3年楼龄的商业地产建筑占美国办公楼总库存水平的2.4%，虽然这与2015-2019年的平均水平一致，但莫布里表示，新建筑的数量已经大幅放缓。2023年破土动工的面积不到3000万平方英尺，是自2011年以来最低的一年。

如今，最新统计数据显示，0-3年楼龄的建筑中约有2亿平方英尺的办公空间，但预测数据显示到2026年初，这一数字将低于1.5亿，到2027年年中，这一数字将低于1亿这一关键规模。到那时，它将只占总办公楼库存水平的1%左右。即使在2013-2014年的经济大衰退之后，0-3年楼龄的建筑占库存的比例也从未低于1.3%。

尽管整体商业地产市场的空置率上升，但顶级办公空间的租赁交易仍高于新冠疫情前水平。莫布里表示:“租户历来最需要的办公楼空间――即使是在经济衰退期间――将会供不应求。”

这并不意味着不会有更多关于标志性建筑以折扣价出售的重磅头条新闻。但这些交易也意味着，现在是租户获得最优惠商业地产的重要时机。按季度计算，今年的新租赁交易数量可能将高于2015-2019年期间。然而交易面积却在减小，这解释了为什么美国整体商业地产的市场空置率上升，当然，高利率压力下租约到期也是库存上升的部分原因。不过，莫布里表示，这些新租赁交易“高度集中”在高端商业地产领域。

与此同时，标志性建筑的业主们也在提供一些非常优惠的条件，从对定制建筑的更大贡献，到提供免租金的月数。不过，目前还不清楚这种情况会持续多久。随着越来越多的高层建筑被迫以低价进行出售，投资者减记所持房产的价值，以及债券系统出现坏账，新业主可以以对租户有吸引力的各类条件使他们的财务状况良好。

然而，对于短期内需要进行再融资的业主来说，这场游戏正在结束，他们拒绝失去新冠疫情期间获得的低利率因而拒绝低价出售商业地产。一个典型的例子是:最近，洛杉矶市打算租用标志性建筑Gas Co. Tower的多层楼，这笔交易原本将占到市场上新季度租赁活动的11%，但遭到了全体债券持有人的强力拒绝。

美国亿万富翁房地产投资者杰夫・格林最近在接受采访时解释了他对西棕榈滩新大楼的押注，他认为未来两年美国商业地产领域市场将出现重大调整。对于乐观预期，他是这样解释的:“在市场上，确实会有一些写字楼没有任何租户，而全新修建的建筑将获得租户。一些较老的建筑根本没有租户，如果长时间没有租户，这些已发行的债券就几乎一文不值。”

以今天的库存水平衡量，美国房地产市场，尤其是商业地产市场从未从金融危机中彻底恢复过来。但莫布里表示，与办公空间崩溃相比，还有一个更好的类比:零售业的衰退，这是过度建设，自从电子商务颠覆了该行业以来，已经没有多少零售类别的建设规模。虽然Class B购物中心仍处于空置状态，但高端的“体验式”零售地产并没有遭受同样的命运。这意味着，尽管办公空间市场整体可能面临挑战，但某些特定类型的办公空间(如高端办公空间)仍然有非常稳定的需求。

CoStar预计，在2020年之前执行的租约中，仍有一半以上的规模即将到期。莫布里表示:“随着公司面临这些更新的决策，他们现在非常关注利用率。”“这意味着，在这个世界里，租户可能需要更少的空间，但随着他们继续为职场规模恢复到新冠疫情前的面对面合作而进行辩护，对市场上地段最佳的平方英尺的竞争正在加剧。

莫布里表示，对于多数面临租约到期的公司来说，他们相信办公室是一种帮助员工实现效率最大化的工具，因此，他们希望获得那些位于优质地段――而不是10-20年历史的标志性老式建筑，而是最新修建的商业建筑――而现在，可是面临最好的机会。

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