解局 | 中南建设净亏同比收窄与偿债努力

观点网 7月中旬，A股上市公司密集发布半年度业绩预告。

中南建设于7月14日公告称，预计上半年净亏损约9亿元-4.5亿元（对应同比增加44%-72%）；扣除非经常性损益后的净亏损11亿元-5.5亿元（对应同比增加35%-68%），亏损金额有所缩减。

对此，中南建设(000961)表示，虽然良性循环还未恢复，但市场有回稳迹象，公司上半年竣工规模提高，收入增加，处理现房库存的比例降低，因此亏损相比去年同期减少。

市场下行期中，中南建设仍在推动定增计划、债务展期等以恢复企业正常的经营。

保交付

几乎对所有房企而言，保交付都是目前首要大事。近期中南建设披露，上半年房地产板块在近40座城市，累计交付80个批次，4.5万套房屋。

实际上，为推动“保交楼”工作，中南建设早早抓住融资窗口期发布定增方案，拟向特定对象发行11.48亿股（含本数），不超过此次发行前公司总股份数的30%，发行对象均以现金认购，扣除发行费用后的募集资金净额将全部用于临沂春风南岸项目、青岛即墨樾府项目以及补充流动资金。

在定增预案公告中，中南建设明确定增目的是为“保交楼、稳民生”，并表示募集资金的投入不仅可以有效缓解公司资金压力、加快项目建设进度、保障交付，还能够优化公司资本结构、降低公司资产负债率。

目前，定增方案已获得公司股东大会通过，并收到深交所受理通知，发行申请正在审核过程中，深交所也对中南建设发布定增计划相关问询。

中南建设于6月中旬的问询函回复中称，截至报告期末，公司及合并报表范围内控股子公司共计33个项目存在逾期交付的情形。

观点新媒体获悉，多个项目延期交付的原因都包括“资金不足，进度滞后”。中南建设表示，由于外部环境等因素对公司房地产开发中的资金筹措、劳动力组织效率、施工材料到场时间、生产效率等影响较大，导致上述项目交付逾期。

对此，为防止交付困难引发的纠纷，中南建设已制定了相应的解决方案。

在新披露的2023年销售情况中，中南建设上半年累计合同销售金额246.8亿元，同比减少25.2%；销售面积207.1万平方米，同比减少22.6%。

化债务

而在另一方面，中南建设仍在不断推动债务化解，包括与债权人沟通债务展期协议或债务重组方案，并采取多种措施应对逾期情况。

近期中南建设披露逾期有息负债情况：截至今年3月末，有息负债470.5亿元，占总资产的比重15.79%。其中到期暂未偿付的金额49.5亿元，包括银行借款5.6亿元，非银行金融机构借款41.9亿元，境外子公司发行的优先票据本金0.3亿美元（折合人民币2亿元）。

值得关注的是，中南建设作出承诺，针对有关银行和非银行机构借款，公司保证资本承诺出具之日起半年以内，将与有关机构达成新的借款方案，或偿付有关借款。

针对境外子公司发行并存续的全部4.5亿元美元优先票据，保证自本承诺出具之日起半年以内，将与有关投资者达成重组协议。

观点新媒体获悉，截至2023年3月31日，中南建设已逾期未偿还的借款余款合计约47.51亿元，已逾期未兑付的债券合计人民币2.04亿元和应付利息人民币3032.52万元。

债券方面，中南建设境内债券债务正常付息，境外债券债务暂不付息，正推进债务重组。

截至2023年3月31日，中南建设境外子公司期末4只存续的美元优先票据本金合计4.53亿美元，折合人民币31.14亿元。其中，债券代码为XS2349744594和XS2008677341的两只美元优先票据的部分持票人在票据到期后未接受交换要约，期末本金合计2969.60万美元存在到期尚未还本付息，应付利息合计人民币3032.52万元。

债券代码为XS2288886216和XS2484448787的两只美元优先票据暂未支付半年度利息，期末本金合计4.23亿美元。

数据来源：企业公告

中南建设聘请的财务顾问和法律顾问不断推进美元票据重组事宜。

截至2023年6月23日，中南建设境外子公司公布初步重组方案，约37%的美元优先票据持有人已签署支持有关方案。按照相关规定，超过75%的优先票据持有人加入重组支持协议重组方案即获得通过。

据了解，美元优先票据的初步重组方案如下：优先票据持有人持有票据本金额的1%的现金赎回，剩余票据本金额的99%和截至重组生效日(不包括当日)全部持有票据应计未付利息发行新票据，新票据按3:7的比例分为第1批和第2批，分别在重组生效日后3年和4年到期。

新票据将有强制赎回条款，就第1批而言，要求公司境外子公司在新发行日起18个月、24个月和30个月赎回新发行日该批次票据本金总额的5%，以及就第2批而言，截至新发行日期后30个月、36个月和42个月赎回新发行日该批次票据本金总额的5%。新票据利息应在新发行日后的第一年以实物支付，其余年份则以现金支付。

新票据每半年支付一次利息，利率为每年6.0%(如果利息以现金支付)或7.0%(如果利息以实物支付)。根据新票据契约，实物利息通过境外子公司发行的该批次新票据支付，票据金额等同于该等利息金额(以1美元为增量)。

中南建设认为，公司的初步方案有竞争力，预计能取得预期的结果，承诺自问询函回复出具日起半年以内，将与有关投资者达成重组协议。

另外，截至6月问询函回复出具日，针对期末银行与非银机构借款合计47.51亿元的逾期情况，中南建设则是通过协商展期、偿还、优化协议等方式解决，已解决约4.92亿元。

数据来源：企业公告

对于逾期情况，中南建设称，将积极与每家金融机构沟通，探讨优化协议的可能性，并积极寻求新增融资，为未来发展留出更多空间。

其次，继续推动销售，加快回款，保持灵活的经营节奏，努力盘活资产，坚持审慎策略，严格控制支出，确保经营安全。

另外，充分利用资本市场，补充权益资本，扩展新的融资，更快恢复盈利，引导市场信心。

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